איך מוכרים דירה בישראל כשגרים בחו״ל?
מדריך לבעלי נכסים בגוש דן, המרכז, השפלה והשרון: מה מכינים מראש, מי מטפל בדירה ומתי נדרש איש מקצוע נוסף.
מכירה מרחוק מתחילה בתכנון, לא במודעה
יש לכם דירה בישראל ואתם גרים בחו״ל? השיווק והסיורים יכולים להתנהל בישראל בזמן שאתם מקבלים עדכונים ומחליטים מרחוק. אבל לפני שמפרסמים, כדאי להסדיר את המסמכים, הגישה לנכס והדרך שבה מאשרים הצעות וחותמים.
אני אמיר בן חמו, מתווך נדל״ן מורשה, רואה חשבון ומשפטן. אני מלווה בעלי נכסים בגוש דן, המרכז, השפלה והשרון. במכירה מרחוק, התפקיד שלי הוא לטפל בשיווק ובשטח ולהעביר לכם מידע ברור. ההחלטות נשארות שלכם.
1. האם חייבים להגיע לישראל כדי למכור?
לא בהכרח. במקרים רבים אפשר לנהל את בדיקת המסמכים, השיווק והמשא ומתן מרחוק. את האפשרות לחתום ולהשלים את העסקה בלי להגיע צריך לבדוק מראש עם עורך דין לפי הנכס, בעלי הזכויות והדרישות בעסקה. אין מסלול חתימה אחד שמתאים לכולם.
2. מה כדאי להכין לפני שמתחילים?
רכזו את פרטי הנכס ובעלי הזכויות, מסמך זכויות עדכני, מסמכי הרכישה ומידע על משכנתה, שכירות או התחייבויות אחרות. שמרו גם מסמכים על הוצאות והשבחות לבדיקת המס. זו רשימת פתיחה, לא רשימת מסמכים מלאה לכל עסקה.
נסח טאבו מציג את המידע הרשום בפנקסי המקרקעין, ובהם בעלים, משכנתאות, שעבודים והגבלות. המידע נכון ליום הפקת הנסח. אם הזכויות אינן רשומות בטאבו, צריך לברר עם עורך הדין איזה מסמך זכויות מתאים לנכס. [1]
3. מי מחזיק מפתח ומטפל בביקורים?
קובעים מראש מי רשאי להיכנס לדירה, מי מתאם סיורים וכיצד מדווחים על כל ביקור. אם יש שוכרים, מתאמים את הביקורים בהתאם להסכם ולנסיבות. כדאי להפריד בין אישור לביקור בנכס לבין סמכות להסכים לתנאי מכירה.
4. איך קובעים מחיר לפרסום כשאני לא בארץ?
בונים אסטרטגיית מחיר על בסיס עסקאות שבוצעו, דירות מתחרות ומאפייני הנכס. בוחנים גם את לוח הזמנים שלכם ואת המשוב שמתקבל מהשיווק. ניתוח שוק לצורכי תמחור ושיווק אינו שומת מקרקעין. אם נדרשת שומה, פונים לשמאי מקרקעין.
5. איך אדע מה קורה עם השיווק?
מסכימים בתחילת הדרך על אופן העדכונים ועל המידע שתקבלו: פניות, סיורים, שאלות שחוזרות, משוב והצעות. קובעים ערוץ תקשורת שמתאים לכם ומתאמים שעות לפי אזור הזמן שלכם. עדכון טוב מאפשר להבין מה השתנה ומה דורש החלטה, בלי להסתפק ב"יש התעניינות".
6. מי רשאי לקבל הצעה בשמי?
צריך להגדיר בנפרד מי מרכז את התקשורת ומי מוסמך לאשר תנאים או לחתום. כשיש כמה בעלי זכויות, חשוב לתאם איתם מראש את דרך קבלת ההחלטות. לפני שמתחייבים לקונה או חותמים על מסמך כלשהו, מבקשים מעורך הדין לבדוק אותו ואת סמכות החותמים.
7. האם אפשר לחתום באמצעות ייפוי כוח?
זו אפשרות שצריך לבדוק עם עורך הדין, ולא פתרון אוטומטי. הוא יקבע את הנוסח, היקף הסמכות ודרך אימות החתימה המתאימה.
נציגויות ישראל בחו״ל נותנות שירותי אימות חתימה על מסמכים המיועדים להצגה בישראל. בהנחיות הנציגות בניו יורק מצוין שבעסקת נדל״ן הזיהוי נעשה באמצעות דרכון או תעודת זהות בתוקף. יש לבדוק את הדרישות ואת אופן הזמנת התור מול הנציגות הרלוונטית לפני ההגעה. [2]
8. מה אם הדירה התקבלה בירושה או שיש כמה בעלים?
מתחילים בבירור הזכויות והמסמכים, ולא בהבטחה לקונה. מרכזים את פרטי בעלי הזכויות, בודקים את מצב הרישום ומסכימים על איש קשר, שיווק ואופן אישור ההצעות. עורך הדין יבדוק אילו צווים, רישומים וחתימות נדרשים לפני שאפשר להשלים מכירה.
9. האם מגורים בחו״ל אומרים שאקבל פטור ממס?
לא מסיקים זכאות לפטור רק ממקום המגורים. לפני החלטה על העסקה, צריך בדיקת מס פרטנית לפי נתוני הבעלים, הנכס והעסקה. כשמחשבים מה יישאר מהמכירה, כדאי להביא בחשבון גם יתרת משכנתה והוצאות צפויות, ולא רק את מחיר המכירה.
10. איך מעבירים את כספי המכירה לחו״ל?
מתכננים מראש את אופן התשלום עם עורך הדין ואת דרישות העברת הכספים מול הבנק. מבררים אילו מסמכים יידרשו ומי חשבון היעד. אין להניח שהעברה בינלאומית תתבצע מיד או בלי בדיקות, ואין למסור הוראות תשלום על סמך הודעה שלא אומתה.
11. מה ההבדל בין מתווך, עורך דין ושמאי בתהליך?
המתווך מטפל בשיווק, במתעניינים, בסיורים ובתיאום המשא ומתן. עורך דין העוסק בתחום מטפל בצד המשפטי של העסקה. שמאי מקרקעין נותן שומה כשנדרשת. שאלות מס נבדקות באופן פרטני עם איש מקצוע מתאים. התיאום ביניהם עוזר להתקדם, אבל אינו מחליף את התפקיד של כל אחד.
12. מאיפה מתחילים?
מהיכרות עם הדירה ועם המטרות שלכם: היכן היא, מי הבעלים, האם היא מושכרת, אילו מסמכים קיימים ומתי אתם רוצים למכור. משם אפשר לבנות תוכנית שיווק ולזהות בדיקות שצריך להשלים לפני פרסום או התחייבות. אין התחייבות למחיר מכירה או למשך השיווק.
שוקלים למכור נכס בישראל מרחוק?
אני אמיר בן חמו - רק בתים טובים. מתווך נדל״ן, רואה חשבון ומשפטן, רישיון תיווך 31929683. אם הנכס שלכם בגוש דן, המרכז, השפלה או השרון, אפשר להתחיל בשיחה על הדירה ועל הדרך שמתאימה לכם.
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לשומה, לייעוץ משפטי או לבדיקת מס פרטנית. לליווי משפטי יש לפנות לעורך דין העוסק בתחום.
דברו איתי בוואטסאפ